Vorlage - 017/2021  

Beschlussvorschlag:

Zur zukünftigen Entwicklung der Gemeinde Algermissen beschließt der Rat der Gemeinde Algermissen, die Ausführungen dieser Vorlage als Richtschnur der Gemeindeentwicklung anzulegen.

Begründung:

Zuletzt hat sich der Rat der Gemeinde Algermissen in der Ratssitzung am durch Beschluss der Vorlage 017/2017 grundsätzlich mit der Ausrichtung der Gemeindeentwicklung 2017 bis 2026 auseinandergesetzt. So wurde einstimmig ein Strategiepapier beschlossen, das als Anlage 1 dieser Vorlage nochmals beigefügt ist.

Daher setzt diese Vorlage auf den damaligen Beschluss auf, zumal Bestandteil des Papiers die Feststellung war, die Festlegungen laufend, spätestens aber alle 2 bis 3 Jahre, zu überprüfen und fortzuschreiben.

Bisherige Bilanz Strategiepapier 2017-2026

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass das Strategiepapier in seinen Grundzügen nach wie vor Bestand hat. Der Einfachheit halber nimmt die Bilanz die Struktur des Ursprungspapiers auf.

Allgemeines

Die beschriebenen Potentiale für eine weitere positive Entwicklung haben sich in den letzten 3 Jahren noch verbessert.

• Die Taktung der S-Bahn ist nochmals verdichtet worden.
• Die bisher schon teilweise hochwertige Versorgung mit Breitbandverbindungen ist durch das Angebot der Deutschen Glasfaser, die die Gemeinde Algermissen flächendeckend mit Glasfaseranschlüssen bis in jedes Haus (ftth) versorgt hat, nochmals deutlich verbessert und derzeitig nicht weiter verbesserbar.
• Die Versorgung mit dem modernsten Mobilfunkstandard 5G wird in 2021 starten.

Baulandentwicklung

Die im Strategiepapier für das Jahr 2018 avisierte Erschließung des Baugebietes „Am See“ ist zwischenzeitlich abgeschlossen. Wieder war festzuhalten, dass die Nachfrage deutlich das Angebot übersteigt.

Die übrigen Feststellungen haben weiter Bestand.

Gewerbliche Innenentwicklung

Die gewerbliche Innenentwicklung geht langsam aber sichtbar voran. Insbesondere die Überlegungen der ABEG, ein Gesundheitszentrum im Ortskern der Ortschaft Algermissen zu prüfen, sind ein wichtiger Baustein für eine zukunftsfeste Infrastruktur dieser Gemeinde. Die Standorte des ehemaligen Penny-Marktes und des ehemaligen Schlecker-Marktes in der Marktstraße als auch der Standort des Netto-Marktes in der Heerstraße sind inzwischen etablierte Gewerbestandorte.

Wohnungsbau

In den vergangenen Jahren sind von Privat mehrere Objekte im Geschosswohnungsbau entstanden. Auch mehrere kleinere weitere Entwicklungen von im Bereich der Ortschaften liegenden Flächen ist inzwischen zu beobachten. Bedarf an weiteren kleineren, barrierefreien beziehungsweise -armen und preisgünstigen Wohnungen besteht nach wie vor. In diesem Bereich hat bereits eine positive „Innenentwicklung“ in den Ortschaften der Gemeinde Algermissen eingesetzt.

Sozialer Wohnungsbau

Nach wie vor besteht für eine ausgewogene Struktur auch ein Bedarf an sozialem Wohnungsbau. Inzwischen hat die Gemeinde Algermissen der Kreiswohnungsbaugesellschaft kwg ein Grundstück zur Verfügung gestellt, auf dem in einer derzeit laufenden Baumaßnahme 10 preis- und belegungsgebundene Wohnungen entstehen.

Finanzen

AVEG

Beide Punkte gelten in ihrem Inhalt unverändert. Die AVEG hatte ihren Geschäftssitz nach Algermissen verlagert. Genauso wie die zwischenzeitlich gegründete ADEG ist die AVEG inzwischen aus Kostengründen mit der ABEG verschmolzen worden.

Zukünftige Entwicklung

Durch ein Gutachten des Pestel-Institutes sind die Chancen der Gemeinde Algermissen in der Bevölkerungsentwicklung aktuell beschrieben worden. Im Fazit der Untersuchung, die am 08.07.2020 öffentlich vorgestellt wurde, heißt es:

• Die wirtschaftliche Stärke Deutschlands und der Region Hannover sowie die Lage der Gemeinde zwischen Hannover und Hildesheim lassen weitere Wanderungsgewinne auch für Algermissen erwarten.
• Die Zuwanderungsnotwendigkeit erhöht sich, wenn in wenigen Jahren die geburtenstarken Jahrgänge der 1960-er-Jahre beginnen, das Ruhestandsalter zu erreichen.
• Ob Algermissen auch künftig Wanderungsgewinne verzeichnen kann, ist in Grenzen politisch steuerbar. Dies gilt insbesondere für wohnungsbedingte Zu- und Abwanderungen.
• Zur Deckung des aktuellen Wohnungsbedarfs wäre ein Wohnungsbau in einer Größenordnung um 40 Wohnungen je Jahr erforderlich.
• Durch die steigenden Sterbefallzahlen wird die Zahl an Erwachsenen auch bei hoher Zuwanderung nach 2025 kaum noch zunehmen, was zur langfristigen Minderung des Wohnungsbedarfs führt.
• Die Aufteilung des Neubaus auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und dabei wieder auf Eigentumswohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und Sozialwohnungen wird sowohl politisch als auch über den Markt entschieden.
• Die Nachfrage nach neuen Ein- und Zweifamilienhäusern wird bei der nach wie vor hohen Wertschätzung dieser Gebäudeart über die Einkommens- und Preisentwicklung bestimmt.
• Das wachsende Bestandsangebot hat mittel- und langfristig einen eher dämpfenden Einfluss auf den Neubau.
• Der Neubau von Sozialwohnungen wird vor allem politisch entschieden. Gegenwärtig gleicht der Zugang zu Sozialwohnungen in vielen Orten einer Lotterie. Auch in Algermissen dürften nur für einen Bruchteil der Berechtigten Sozialwohnungen verfügbar sein.
• Der begrenzte Bau von geförderten Mietwohnungen in Algermissen erschließt ein zusätzliches Zuwanderungspotenzial und sichert langfristig die Versorgung einkommensarmer Haushalte.
• Angesichts der Herausforderungen durch diverse Wenden (Energie-, Mobilität-, Landwirtschaft-, …) wäre der Bau kleinerer Wohnungen zu empfehlen.
• Ein zentrales Thema wird auch in Algermissen in der weiteren Baulandentwicklung liegen. Gegen die Bodenspekulation hilft eine langfristig angelegte Bodenpolitik mit der Schaffung und Nutzung von Vorkaufssatzungen, so dass langfristig nur kommunale Flächen überplant werden.
• Wenn Tübingen mit der nachträglichen Anordnung von Baugeboten juristisch erfolgreich ist, könnte dies auch eine Option für Algermissen zur Schließung von Baulücken sein.
• Da es bisher noch keine Förderung des Neubaus „bezahlbarer“ Wohnungen außerhalb des sozialen Wohnungsbaus gibt, können hier nur die Kommunen direkt oder über die Bereitstellung bezahlbarer Grundstücke aktiv werden.

Der Rat der Gemeinde Algermissen ist sich darüber einig, dass zukünftig die Gemeindeentwicklung behutsam aber konsequent und mit einem klaren Profil und Anspruch vorangetrieben werden soll. Es wird noch einmal das Ziel der Gemeindeentwicklung unterstrichen, welches mit der Vorlage 017/2017 einstimmig vom Rat der Gemeinde Algermissen beschlossen wurde:

„Angestrebt wird daher, möglichst ein moderates Wachstum der Gemeinde Algermissen zu erreichen. Zumindest aber ist erklärtes Ziel, der demographischen Entwicklung so entgegenzuwirken, dass es zu einer mittelfristig gleichbleibenden Bevölkerungszahl kommt.“

Eine „gesunde“ Gemeinde- und Einwohnerentwicklung muss nicht nur auf die eigene Infrastruktur, sondern auch auf den Erhalt anderer Infrastruktureinrichtungen für alle Altersgruppen (zum Beispiel Kreditinstitute, Ärzte und gesundheitsnahe Dienstleistungen, Einzelhandel, Handwerk, Mobilität) achten. Die Gemeinde Algermissen ist in der Lage, über ihre Planungshoheit wesentliche Impulse für eine sich verändernde Gesellschaft zu setzen.

Die Gemeindeverwaltung hat, beginnend im Januar 2014, die Baulücken und Baulandreserven im beplanten und unbeplanten Innenbereich der Ortschaft Algermissen zusammengestellt. Danach wurden 45 Eigentümer solcher Flächen angeschrieben und nach ihrer Bereitschaft gefragt, die Flächen für Bauwillige zur Verfügung zu stellen. Die weit überwiegende Zahl der Angeschriebenen haben ein solches Ansinnen abgelehnt. Nach wie vor ist die Gemeindeverwaltung mit vielen damals angeschriebenen Personen weiterhin im Kontakt.

Wie bereits in der oben angegebenen Bilanz zur bisherigen Entwicklung aufgezeigt, ist derzeitig zu beobachten, dass kleinere weitere Entwicklungen von im Innenbereich der Ortschaften liegenden Flächen von den Eigentümern vorangetrieben werden. Hier steht die Verwaltung ständig für beratende Gespräche zur Verfügung. Dieses Angebot wird sehr häufig wahrgenommen. Bedarf an weiteren kleineren, barrierefreien beziehungsweise -armen und preisgünstigen Wohnungen besteht nach wie vor. In diesem Bereich hat bereits eine positive „Innenentwicklung“ in den Ortschaften der Gemeinde Algermissen eingesetzt.

Gleichwohl wird die Gemeindeverwaltung das in der Ortschaft Algermissen begonnene Brachflächen- und Leerstandskataster aktiv für alle Ortschaften im Gemeindegebiet fortführen, Kontakte zu den Eigentümern aufnehmen und dem Gemeinderat jährlich berichten.

Die Algermissener Bauentwicklungsgesellschaft (ABEG) ist nach wie vor ein wichtiger Akteur am Markt und sieht derzeit ihre Schwerpunkte in der Entwicklung infrastruktureller Maßnahmen (zum Beispiel Baugebietsentwicklung in allen Ortschaften, sOfA, Gesundheitszentrum, etc.). Eine aktive Rolle der ABEG in den Bereichen Wohnungsbau und sozialer Wohnungsbau ist durch die Zweckbestimmung im Gesellschaftsvertrag gedeckt. Hier werden mit dem Mitgesellschafter entsprechende weitergehende Gespräche geführt.

Nach den vorliegenden Zahlen und Informationen scheint der Bedarf an preis- und belegungsgebundenen Wohnungen durch die Aktivitäten der KWG derzeitig gedeckt, bleibt jedoch weiterhin regelmäßig zu überprüfen. Für die zukünftige Verwirklichung solcher Projekte muss die Gemeinde Algermissen auch eine finanzielle Unterstützung in Erwägung ziehen.

Ein Schwerpunkt der Gemeinde Algermissen ist auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, die sich an der Entwicklung durchschnittlicher Einkommen orientiert, zu legen.

Die Gemeinde Algermissen ist bestrebt, sich einer nicht vertretbaren Miet- und Bodenpreis-entwicklung entgegenzustellen.

Für die Gemeinde spielen insbesondere auch ökologische und nachhaltige Gesichtspunkte eine Rolle. Eine Umsetzung von Vorgaben in der Bauleitplanung muss im Einzelfall rechtlich geklärt werden. Die Frage der Nachhaltigkeit, die auch den Klimaschutz beinhaltet, ist eine der größten Herausforderungen unserer Zeit, braucht unser verantwortliches und konsequentes Handeln und sollte daher auch in der zukünftigen Gemeindeentwicklung eine besondere Rolle spielen.

Aus der internen Diskussion der Fraktionen ergeben sich eine ganze Reihe von Punkten, die in einem „Pflichtenheft der Gemeinde Algermissen für die zukünftige Wohnentwicklung“ zusammengefasst werden sollten. Dieses Pflichtenheft ist dieser Vorlage im Entwurf als Anlage beigefügt.

Klar ist, dass durch die jeweiligen speziellen Gegebenheiten vor Ort nicht immer alle Vorgaben eingehalten werden können. So ist beispielsweise eine Regenwasserversickerung in unserer Gemeinde durch die geologischen Gegebenheiten (zum Beispiel hoher Tonanstand) nicht überall möglich. Zudem müssen gegebenenfalls auch Abstriche im Pflichtenheft bei der Gemeindeentwicklung in den kleineren Ortschaften berücksichtigt werden. Zu jeder Forderung aus diesem Pflichtenheft muss aber durch einen potentiellen Investor gezielt Stellung genommen werden.

Hinzugefügt - als Grundlage für die politischen Entscheidungen - wird durch die Gemeindeverwaltung eine Abschätzung der Gemeindeentwicklungsmaßnahme auf die gemeindliche Infrastruktur, insbesondere auf die Kindertagesbetreuung und die Grundschulen.

Jede planerische Entscheidung der Gemeinde Algermissen ist eine Einzelfallentscheidung.

Anlagen:

-          Strategiepapier (war auch Anlage der Vorlage 017/2017)

-          Entwurf Pflichtenheft der Gemeinde Algermissen für die zukünftige Wohnentwicklung