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Vorlage - 049/2017  

Betreff: Abschluss Mietvertrag sOfA
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Verfasser:Wolfgang Moegerle
Federführend:Fachbereich IV - Bauen und Sport   
Beratungsfolge:
Finanzausschuss Vorbereitung
15.06.2017 
4. Sitzung des Finanzausschusses ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Vorbereitung
Rat der Gemeinde Algermissen Entscheidung
21.06.2017 
4. Sitzung des Rates der Gemeinde Algermissen ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Anlage/n
Anlagen:
MV ABEG-Gemeinde, 08.06.2017
MV ABEG-Gemeinde, Anlage 1 zum Mietvertrag, Lageplan, 17.03.2017
MV ABEG-Gemeinde, Anlage 2 zum Mietvertrag, Beschreibung, 12.07.2016
MV ABEG-Gemeinde, Anlage 3 zum Mietvertrag, Kostenanschlag, 07.06.2017
MV ABEG-Gemeinde, Anlage 4 zum Mietvertrag, Zeichnungen, 12.07.2016
MV ABEG-Gemeinde, Anlage 5 zum Mietvertrag, Bauzeitenplan, 16.05.2017
MV ABEG-Gemeinde, Anlage 6 zum Mietvertrag, Kostenzusammenstellung, 07.06.2017
MV ABEG-Gemeinde, Anlage 7 zum Mietvertrag, Ausstattung, 07.06.2017

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Gemeinde Algermissen beschließt den der Vorlage 49/2017 beigefügten Mietvertrag nebst beigefügten Anlagen.

 

Der Beschluss steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Kommunalaufsicht des Landkreises Hildesheim.

 


Begründung:

 

Der Rat der Gemeinde Algermissen hat sich in den letzten Monaten sehr intensiv mit dem Projekt „neues sOfA“ befasst. Der Bau einer viergruppigen Kindertagesstätte mit angegliedertem Mehrgenerationenhaus in einem Gebäude hat den Rat der Gemeinde in seiner Komplexität schon in einer Reihe von Sitzungen und Vorlagen planungsrechtlich und organisatorisch beschäftigt. Insofern schließt diese Vorlage an die Vorlagen 36/2016, 44/2016, 58/2016 und 60/2016 an. So ist mit Vorlage 58/2016 die Verwaltung beauftragt worden, mit der ABEG Verhandlungen über einen Mietvertrag zu führen.
 

Die Ergebnisse dieser Verhandlungen liegen jetzt vor. Es handelt sich um ein komplexes Vertragswerk, da die steuerrechtlichen Belange der ABEG und die doppischen und kommunalaufsichtlichen Belange der Gemeinde Algermissen bzw. des Landkreises Hildesheim koordiniert und abgestimmt werden mussten. Dies Ergebnis ist durch intensive Gespräche zwischen den Vertragsparteien sowohl mit Steuerberater als auch Rechtsanwalt und Notar zustande gekommen. Ein Ergebnis liegt allerdings noch nicht in jedem einzelnen Punkt ganz konkret vor. Vielmehr wurde zunächst die Systematik festgelegt.

 

Daher wird ausdrücklich auf folgenden Umstand hingewiesen: Zu einzelnen Punkten des vorliegenden Mietvertrages ist eine notarielle Nachbeurkundung notwendig und gewollt, um die Miethöhe so niedrig wie möglich zu halten und an den tatsächlichen Kosten zu orientieren. Dieser Beschluss ist wieder durch den Gemeinderat zu treffen und steht nach vollständiger Abrechnung der Maßnahme –  wohl in der ersten Ratssitzung 2018 an.

 

Auch mit der Kommunalaufsicht des Landkreises Hildesheim wurden mehrere Gespräche geführt. Zum einen wird der Abschluss eines solchen angestrebten langfristigen Mietvertrages nach dem NKommVG als „kreditähnliches Rechtsgeschäft“ eingestuft. Zudem muss die Gemeinde Algermissen im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, dass sie selbst dieses Projekt nicht zu gleichen oder besseren Konditionen realisieren kann. Beide Punkte sind mehrfach mit der Kommunalaufsicht positiv vorbesprochen. Der Beschluss dieser Vorlage ergeht vorbehaltlich der Genehmigung durch die Kommunalaufsicht.

 

Zum Vertrag im Einzelnen:
 

Der Vertrag besteht dem Grunde nach aus drei Teilen:

  1. Mietverträge
  2. Grundstücksübertragung
  3. Kaufoption

 

Zu 1) Mietvertrag
 

Die Gemeinde mietet von der ABEG das schlüssel- und betriebsfertig erstellte Gebäude. Zur Bemessung des Mietzinses werden die Herstellungskosten herangezogen, abzüglich aller erhaltenen Zuschüsse und sonstigen Erlöse. Die Miete errechnet sich konkret, nachdem die endgültigen Kosten feststehen und durch eine prüfbare Kostenaufstellung belegt sind. Nach derzeitigem noch nicht endgültiger Berechnung liegt die Miete für das Gebäude bei 16.689,66€/Monat. Der Gemeinde obliegen alle Aufwendungen für Unterhaltung, Bewirtschaftung und ggf. Erneuerung. Der Mietvertrag beginnt am 01.08.2017 (zunächst mit pauschalen Abschlagszahlungen von 20.000€/mtl) und endet am 31.07.2047.

 

Der Pachtvertrag mit der katholischen Kirche über das Außengelände wird durch die Gemeinde im Rahmen einer Unterverpachtung übernommen.

 

Die Miete für das Inventar teilt sich aus steuerlichen Gründen in vier Bereiche:
 

  • Inventargegenstände Nutzungsdauer 1 bis 5 Jahre
    Die derzeitige Kostenschätzung für diese Inventargegenstände beträgt 69.228€. Daraus ergibt sich eine monatliche Miete von 1.441, 67€ und ein Restbuchwert nach vier Jahren von 16.476,26€.
  • Inventargegenstände Nutzungsdauer 6 bis 10 Jahre
    Die derzeitige Kostenschätzung für diese Inventargegenstände beträgt 144.120€. Daraus ergibt sich eine monatliche Miete von 1.500,65€ und ein Restbuchwert nach neun Jahren von 14.412€.
  • Inventargegenstände Nutzungsdauer 11 bis 15 Jahre
    Die derzeitige Kostenschätzung für diese Inventargegenstände beträgt 124.001,45€. Daraus ergibt sich eine monatliche Miete von 860,78€ und ein Restbuchwert nach vierzehn Jahren von 8.266,76€.
  • Inventargegenstände Nutzungsdauer mehr als 15 Jahre, die wie das Gebäude auf 33,3 Jahre abgeschrieben werden.
    Die derzeitige Kostenschätzung für diese Inventargegenstände beträgt 229.810,62€. Daraus ergibt sich eine monatliche Miete von 718,59€ und ein Restbuchwert nach 32 Jahren von 217,28€.

 

Entsprechend der Abschreibungszeiträume wird das Inventar von der Gemeinde angemietet. Nach dem Nutzungszeitraum (31.07.2022, 31.07.2027, 31.07.2047) hat die Gemeinde das Recht, das Inventar jeweils zum verbleibenden Buchwert zu erwerben.

 

Nach derzeitigem Stand betrüge die monatliche Miete

 

von Pachtbeginn bis zum vierten Jahr 21.211,35€

(16.689,66€ + 1.441,67€ + 1.500,65€ +860,78€ + 718,59€)

 

ab dem fünften bis zum 9. Jahr19.769,68€

(16.689,66€ + 1.500,65€ + 860,78€ + 718,59€)

 

vom 10. bis zum 14. Jahr18.269,03€

(16.689,66€ + 860,78€ + 718,59€)

 

ab dem 15. Jahr17.408,25€

(16.689,66€ + 718,59€)

 

Dabei noch einmal der deutliche Hinweis: Die Zahlen werden sich bis zur Fertigstellung weiter konkretisieren und im Rahmen der Nachbeurkundung ersetzt.

 

Zu 2) Grundstücksübertragungsvertrag
 

Die ABEG überträgt der Gemeinde das ehemalige Scheunengrundstück. Der Kaufpreis ist im Mietpreis berücksichtigt. Eine kostenfreie Übertragung ist steuerrechtlich nicht ohne erhebliche Nachteile für die ABEG leistbar (Schenkungssteuer).
 

Zu 3) Kaufoption
 

Nach Ablauf des Mietvertrages erhält die Gemeinde Algermissen vertraglich die Option, das gemietete Grundstück incl. Gebäude zum Restbuchwert zum 31.07.2047 zu erwerben. Der Restbuchwert ist aufgrund steuerlicher Vorschriften zu ermitteln und in der Bilanz enthalten.

 

Weitere Informationen werden mündlich gegeben.

 


Anlage/n:

 

Folgende Anlagen sind der Vorlage beigefügt bzw. noch nicht beigefügt (Nr. 7):
 

I Mietvertragsentwurf – hier kann es noch zu redaktionellen Änderungen kommen
 

  1. Lageplan
     
  2. Bau- und Betriebsbeschreibung
     
  3. Kostenberechnung – entspricht dem aktuellen Stand, wird sich im Rahmen des weiteren Baufortschritts weiter konkretisieren und im Rahmen der Nachbeurkundung durch eine Aufstellung mit den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ersetzt.
     
  4. Grundriss-, Ansichts- und Schnittzeichnungen
     
  5. Bauzeitenplan
     
  6. Kostenzusammenstellung - entspricht dem aktuellen Stand, wird sich im Rahmen des weiteren Baufortschritts weiter konkretisieren und im Rahmen der Nachbeurkundung ersetzt (sh. Anlage 3)

 

  1. Pachtvertrag mit katholischer Kirche – die grundsätzliche Einigung unter Einbeziehung des Bischöflichen Generalvikariats liegt vor. Die Ausfertigung des Pachtvertrages benötigt noch einige Zeit. Daher wird der Pachtvertrag im Rahmen der Nachbeurkundung beigefügt.

 

  1. Inventarliste mit Nutzungsdauer 0-5 Jahre, Nutzungsdauer 6-10 Jahre, Nutzungsdauer mehr als 11 bis 15 Jahre und Nutzungsdauer von mehr als 15 Jahren- entspricht dem aktuellen Stand, wird sich im Rahmen des weiteren Baufortschritts weiter konkretisieren und im Rahmen der Nachbeurkundung ersetzt (sh. Anlage 3).

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, 08.06.2017 (325 KB)    
Anlage 2 2 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, Anlage 1 zum Mietvertrag, Lageplan, 17.03.2017 (956 KB)    
Anlage 3 3 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, Anlage 2 zum Mietvertrag, Beschreibung, 12.07.2016 (126 KB)    
Anlage 4 4 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, Anlage 3 zum Mietvertrag, Kostenanschlag, 07.06.2017 (87 KB)    
Anlage 5 5 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, Anlage 4 zum Mietvertrag, Zeichnungen, 12.07.2016 (4860 KB)    
Anlage 6 6 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, Anlage 5 zum Mietvertrag, Bauzeitenplan, 16.05.2017 (132 KB)    
Anlage 7 7 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, Anlage 6 zum Mietvertrag, Kostenzusammenstellung, 07.06.2017 (37 KB)    
Anlage 8 8 (wie Dokument) MV ABEG-Gemeinde, Anlage 7 zum Mietvertrag, Ausstattung, 07.06.2017 (68 KB)    

Öffnungszeiten Rathaus

 

Montag bis Freitag 08:30 - 12:00 Uhr
Montag, Dienstag 14:00 - 16:00 Uhr
Donnerstag 14:00 - 18:00 Uhr

                           

 

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